Factors a tindre en compte en el contracte d'arrendament
DESCARREGAR QUADERN EN FORMAT PDF
- I. Elements que cal tenir en compte en pactar un contracte d'arrendament de local de negocis
- II. Aspectes Processals
- III. Clàusula arbitral
- IV. Aspectes fiscals de l'arrendament
En la regulació dels arrendaments de locals de negocis, la Llei d'arrendaments urbans opta per deixar al lliure pacte de les parts tots els elements del contracte. Per això s'han de pactar totes aquelles qüestions que us poden interessar, i només en defecte de pacte s'aplicaran les previsions legals.
I. ELEMENTS A TENIR EN COMPTE EN PACTAR UN CONTRACTE D'ARRENDAMENT DE LOCAL DE NEGOCIS.
1. FORMALITZACIÓ
Tot i que la llei admet els contractes verbals, qualsevol de les parts pot obligar l'altra a fer el contracte per escrit, forma aquesta que és la recomanable en tot cas.
No cal que segueixi forçosament un model concret, n'hi ha prou que les dues parts manifestin per escrit els acords que arribin al respecte. Tot i així, i per facilitar aquesta tasca, hi ha un ?contracte-tipus? de venda en estancs amb l'adquisició dels quals es liquida l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.
El contracte també es pot fer en escriptura pública subscrita davant notari i ser inscrit en el Registre de la Propietat.
2. L'ARRENDADOR
Es pot pactar què passarà en cas que el seu arrendador procedís a l'alienació de la finca arrendada (per ex., pactar per a aquest supòsit que l'arrendatari deixarà lliure el local a canvi o no d'una indemnització). Sí. no es pacta res sobre això, i com a regla general, la Llei preveu que l'adquirent de la finca queda subrogat en les obligacions de l'arrendador, ocupant-ne per tant la posició.
3. L'ARRENDATARI
Convé que figurin al contracte d'arrendament els titulars de l'activitat que s'hi exercirà. Si teniu pensat constituir una persona jurídica ( societat anònima, limitada, cooperativa...etc.), serà bo preveure què passarà en casos de fusió, escissió o transformació de la Societat arrendatària ja que si no es pacta una altra cosa, la Llei considera que encara que en aquests casos no es reputarà, l'arrendador podrà elevar la renda el 20%.
4. DESTINACIÓ DEL LOCAL
És freqüent pactar que el local arrendat es destinarà a una activitat o una altra. Heu de tenir en compte que una concreció excessiva podrà tenir conseqüències si posteriorment canvia la seva activitat o traspassa o subarrenda el local. Per aquest motiu, és convenient limitar els condicionaments sobre la destinació del local, per aconseguir més llibertat tant per a la realització de la seva activitat econòmica com a l'hora d'aconseguir una cessió o un traspàs o subarrendament del seu negoci.
5. DURADA
En tot cas, haurà de pactar el termini de durada de l'arrendament. Per a aquest tipus de contractes no hi ha terminis legals mínims ni màxims. Si no ho feu, s'entendrà celebrat per un any.
En aquest sentit, ha de recordar que el termini convingut obliga les dues parts a respectar-lo i complir-lo, per això, en previsió que els resultats de la seva activitat no siguin els esperats, li convindrà pactar la possibilitat de rescindir el contracte, abans del termini estipulat per a la seva finalització. En aquest aspecte, és freqüent condicionar-ho a la necessitat d'un preavís de determinat nombre de mesos o oferir a l'arrendador una compensació si s'exercita la rescissió abans del termini fixat.
Si a la data de venciment del contracte cap de les parts li comunica a l'altra, per escrit i amb almenys un mes d'antelació, el seu desig de no renovar-lo, el contracte s'anirà prorrogant anualment fins que alguna decideixi posar-lo fi.
6. RENDA
La quantitat que pagarà per l'arrendament serà la que lliurement pactin les parts sense que hi hagi cap condicionament legal en aquest sentit. El més normal serà que es pacti la renda per mesos o per anys.
El pagament s'efectuarà al lloc i pel procediment que vostè. estableixi. Si no diuen res s'haurà de fer al domicili de l'obligat al pagament (és a dir, arrendatari) En cap cas l'arrendador no podrà exigir el pagament anticipat de més d'1 mensualitat de renda.
L'arrendador queda obligat a fer entrega a l'inquilí del rebut acreditatiu del pagament, que haurà de contenir els diferents conceptes que integrin la totalitat del pagament. Si no ho fes, ha d'aconseguir la forma per deixar-ne constància (girs telegràfics, ingressos bancaris, consignacions...,etc.) tenint en compte que seran de compte de l'arrendador totes les despeses que això li origini.
7. ACTUALITZACIÓ DE LA RENDA
Quan l'arrendament es pacta per més d'un any, les parts poden estipular una actualització de les rendes, i la manera i el temps en què aquesta s'efectua.
Normalment es pactarà l'actualització de la renda durant el termini de durada de l'arrendament sobre la base de l'increment de l'IPC anual, (per ser l'índex general i per tant de més acceptació) i la pujada s'efectuarà en la data que es compleixi cada any de vigència del contracte, prèvia notificació de l'arrendador, expressant el percentatge de variació a aplicar degudament justificat. Qualsevol altre índex que es pugui utilitzar ha de ser objecte de cura especial, ja que molts d'ells donen lloc a increments anuals importants.
La renda actualitzada serà exigible a partir del mes següent a aquell en què el propietari comuniqui a l'arrendatari l'import de l'actualització.
8. VENDA DEL LOCAL: DRET D'ADQUISICIÓ PREFERENT
Si el propietari d'un local llogat el vol vendre, està obligat legalment a oferir-lo en venda a l'arrendatari en primer lloc, indicant-li el preu i la resta de condicions.
L'inquilí, per part seva, disposarà d'un dret d'adquisició preferent o de tempteig i comptarà amb un termini de 30 dies per optar per la compra.
Si el propietari no fa l'oferiment del local a l'arrendatari, el ven per un preu inferior al comunicat, o incompleix qualsevol dels requisits, l'inquilí pot impugnar la venda i adquirir el local en les mateixes condicions en què el propietari el va transmetre a un tercer; aquest dret s'anomena dret de retracte i l'inquilí el pot exercir en un termini de 30 dies des que se li notifiqui la venda del local.
L'inquilí no disposarà dels drets de tempteig i retracte quan el local arrendat es vengui de manera conjunta amb la resta de locals o habitatges propietat de l'arrendador que formin part d'un mateix immoble, ni tampoc quan els diferents propietaris d'un immoble venguin a un mateix comprador la totalitat dels pisos i locals que el componen.
Per part seva, la persona que compra un local que es troba arrendat, adquireix igualment els mateixos drets i obligacions que tenia l'arrendador, per la qual cosa està obligada a respectar les condicions del contracte d'arrendament fins que aquest s'extingeixi.
És molt freqüent a la pràctica, la inclusió d'una clàusula al contracte en virtut de la qual l'arrendatari renuncia expressament a aquests drets. Aquesta clàusula serà vàlida si el contracte d‟arrendament s‟ha pactat per una durada superior als 5 anys.
9. OBRES
Una font constant de problemes en els contractes d'arrendament sol plantejar-se amb relació a les obres: quines pot fer l'inquilí o no, qui les ha d'abonar, quines obres ha de fer el propietari de forma obligatòria, si té dret o no a incrementar la renda? etc.
Convindrà pactar si s'autoritza, es prohibeix o s'obliga a l'arrendatari a realitzar obres al local, o bé quin tipus d'obres pot dur a terme i quines no, així com si se li imposa un termini o no per fer-les
Per resoldre totes aquestes qüestions, cal distingir, en primer lloc, entre dos tipus d'obres: les necessàries o de conservació i les millores.
Les obres de conservació
El propietari està obligat a realitzar totes aquelles reparacions que siguin necessàries per conservar el local i pugui ser utilitzat normalment per l'inquilí, llevat que el deteriorament l'hagi causat aquest o el local hagi quedat destruït per causes de què no és responsable el propietari (incendi, inundació, terratrèmol?) L'arrendador no tindrà dret a elevar la renda en aquests.
Per part seva, l'inquilí haurà d'abonar les petites reparacions que exigeixi el desgast derivat de l'ús ordinari del local.
Si la realització de les obres de conservació de l'immoble no es pot endarrerir fins que conclogui el contracte d'arrendament, l'arrendatari les haurà de tolerar; si es perllonguen durant més de 20 dies, l'inquilí tindrà dret que la renda es disminueixi proporcionalment a la part del local que no en pot utilitzar a causa.
Quan les obres s'hagin de fer de manera urgent per evitar danys greus i immediats, les pot efectuar l'inquilí (sempre que ho comuniqui al propietari) i té dret que aquest li restitueixi l'import.
Finalment, si les obres de conservació han estat ordenades per l'autoritat competent i la realització no permet utilitzar el local, l'arrendatari podrà optar per suspendre o extingir el contracte sense dret a percebre cap tipus d'indemnització. La suspensió del contracte implica que tant el termini de durada del contracte com l'obligació de pagar la renda s'aturen fins a la fi de les obres.
Les obres de millora
Les obres de millora són aquelles que afecten la higiene, salubritat i comoditat de local i dels que l'utilitzen.
Si la realització de les obres de millora no es pot endarrerir fins que conclogui el contracte d'arrendament, l'arrendatari les ha de tolerar com en el cas de les obres de conservació; si es perllonguen durant més de 20 dies, l'inquilí també té dret que la renda es disminueixi proporcionalment a la part del local que no pugui utilitzar-ne a causa.
En aquests casos, el propietari ha de notificar a l'inquilí amb almenys 3 mesos d'antelació, l'objecte de les obres, el començament, la durada i el cost previsible.
Un cop rebuda aquesta comunicació, l'arrendatari podrà desistir del contracte en el termini d'1 mes, llevat que aquestes obres amb prou feines afectin el local. Si l'arrendatari opta per desistir del contracte, aquest finalitzarà en el termini de 2 mesos sense que en aquest temps es puguin iniciar les obres.
Si l'inquilí decideix suportar les obres tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part del local que no pugui utilitzar, així com a una indemnització per les despeses que les obres obliguin a realitzar-les.
Per part seva, l'arrendatari no pot realitzar sense el consentiment de l'arrendador (expressat per escrit), obres que modifiquin la configuració del local o provoquin una disminució de la seva estabilitat o seguretat. En tots dos casos el propietari podrà exigir que l'arrendatari reposi el local al seu estat original.
La realització d'obres de millora pel propietari, una vegada transcorreguts 5 anys de vigència del contracte, hi donaran dret a incrementar la renda, llevat que les parts hagin pactat el contrari. L'increment no pot excedir el 20% de la renda vigent.
10. CESSIÓ DEL CONTRACTE I SUBARRENT
La cessió del contracte és la transmissió que fa l?arrendatari dels drets i deures que comporta el seu contracte d?arrendament a una tercera persona, mentre que el subarrendament és l??arrendament? que fa l'inquilí de tot o part del local que ell utilitza.
Si les parts no pacten res sobre això, l'arrendatari pot subarrendar el local o cedir el contracte sense necessitat de consentiment de l'arrendador. A canvi, aquest té dret a una elevació de la renda del 10% en cas de subarrendament parcial, o del 20% en cas de cessió o subarrendament total. En tot cas, s'hauran de notificar fefaentment a l'arrendador en el termini d'un mes des que es produeixin i és convenient que ho faci per qualsevol mitjà que li permeti acreditar que l'ha remès i la recepció, per exemple, per burofax, per carta notarial? etc.
11. LA SUBROGACIÓ EN EL CONTRACTE D'ARRENDAMENT
La subrogació és la substitució d'una persona per una altra dins el contracte d'arrendament de manera que qui se subroga adquireix tots els drets i deures que posseïa el titular anterior.
Les subrogacions es poden donar tant a la persona del propietari o arrendador com a la de l'inquilí i implica un canvi en la titularitat del contracte d'arrendament a diferència del que passa en els casos de cessió o subarrendament:
- A la persona del propietari: Es produeix en aquells casos en què, per exemple, l'arrendador ven a una tercera persona el local arrendat. En aquests supòsits, el comprador està obligat a respectar íntegrament les condicions del contracte d'arrendament que romandrà en vigor fins que se n'esgoti el període de durada.
- En la persona de l'inquilí: La situació més destacada és la seva mort assenyalant que no implica l'extinció del contracte d'arrendament.
Així, l'hereu o el legatari que continuï en l'exercici de l'activitat comercial es pot subrogar en els drets i les obligacions de l'arrendatari mort fins a l'extinció del contracte. Aquesta situació no dóna dret a l'arrendador a incrementar la renda.
La subrogació s'ha de comunicar per escrit al propietari en el termini de 2 mesos des de la mort de l'arrendatari.
12. MORT DE L'ARRENDATARI
En cas de defunció de l'arrendatari, l'hereu o legatari que continuï l'activitat podrà subrogar-se en els drets i les obligacions d'aquell en el contracte. La subrogació s'ha de notificar per escrit a l'arrendador dins dels dos mesos següents a la mort.
13. FINALITZACIÓ DEL CONTRACTE
Transcorregut el termini estipulat, el contracte finalitzarà, llevat que s'hagi pactat una altra cosa. Per a aquest cas, i llevat de renúncia o pacte diferent, la Llei preveu que l'extinció del contracte donarà dret a l'arrendatari a rebre una indemnització de l'arrendador sempre que:
- En aquest local s'hagi exercit una activitat comercial en els darrers cinc anys.
- L'arrendatari, quatre mesos abans de l'expiració del termini, hagi manifestat a l'arrendador la voluntat de renovar el contracte per un mínim de cinc anys més i per una renda de mercat. Aquesta renda es determina de mutu acord per les parts o per àrbitre designat per elles.
- L'arrendador o un tercer exerceixin al local dins dels sis mesos següents a la finalització de l'arrendament, una activitat igual o afí a què desenvolupava l'arrendatari (apta per aprofitar la clientela captada per l'arrendatari).
- Aquesta indemnització variarà:
- Si l'arrendatari dins dels sis mesos següents a la finalització del contracte torna a iniciar la seva activitat a la mateixa localitat, la indemnització comprèn les despeses de trasllat i els perjudicis per la pèrdua de clientela.
- Si no inicia cap activitat o es dedica a activitat diferent, i l'arrendador o un tercer desenvolupen al local activitat igual o afí, la indemnització serà una mensualitat per any de durada del contracte (màxim divuit mensualitats).
En cas de desacord sobre la quantia de la indemnització, l'ha de fixar un àrbitre designat per les parts.
14. L'EXTINCIÓ DEL CONTRACTE D'ARRENDAMENT
La primera de les causes dextinció del contracte darrendament és el transcurs del període de temps; en segon lloc, tant el propietari com l'inquilí poden sol·licitar la resolució del contracte d'arrendament en aquells casos en què no compleixin les seves obligacions respectives. Així:
El propietari podrà resoldre el contracte si l'inquilí:
- No paga la renda o la fiança.
- Subarrenda o cedeix a un tercer el local i no ho comunica al propietari.
- Causa danys al local intencionadament o realitza obres sense consentiment del propietari.
- Realitza al local activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
Per la seva banda, l'inquilí podrà resoldre el contracte si el propietari:
- No fa les reparacions necessàries per conservar el local en les condicions necessàries perquè pugui ser utilitzat.
- El pertorba en la utilització del local.
En darrer lloc, el contracte d'arrendament també es pot extingir en els casos en què es perdi la finca per alguna causa de què l'arrendador no en sigui responsable i per la declaració de ruïna realitzada per l'administració competent
15. FIANÇA
La fiança és una garantia pels possibles danys i desperfectes que l'inquilí causi al local (i que no derivin d'un ús habitual o corrent)
És obligatòria l'exigència i la prestació de fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a dues mensualitats de renda que garanteix el compliment de les seves obligacions per l'arrendatari. Durant els cinc primers anys no caldrà actualitzar-la. Quan el termini pactat excedeixi els cinc anys, l'actualització de la fiança es regeix pel que pacten les parts. Mancant pacte específic es presumeix que es va pactar la mateixa manera d'actualització per a la fiança que el pactat per a la renda. A més, es pot pactar qualsevol altre tipus de garantia addicional.
L'import de la fiança s'ha de tornar íntegrament a l'inquilí quan finalitzi el contracte sempre que lliuri el local al propietari en perfecte estat. Si els desperfectes al·ludits es produeixen, de limport lliurat en concepte de fiança es descomptaran les despeses de la seva reparació.
La fiança no es pot destinar al pagament de mensualitats de renda.
Si la fiança no es torna quan finalitzi el contracte, l'inquilí podrà reclamar no només la devolució del seu import sinó també el dels interessos que hagi generat.
Per acabar, la fiança podrà ser actualitzada com en el cas de la renda, una vegada transcorreguts els 5 primers anys de durada del contracte.
II. ASPECTES PROCESSALS
En principi, tots els litigis judicials que es puguin plantejar respecte a qüestions relacionades amb el contracte de lloguer (la durada, l'increment de la renda o de les quantitats assimilades? etc.) es tramiten en el procediment civil ordinari, a excepció dels que es detallen a continuació i que es tramitaran pel judici verbal:
- En què se sol·liciti el desnonament (l'expulsió de l'inquilí de l'immoble propietat de l'arrendatari) per falta de pagament de les rendes.
- En què sol·licite l'extinció del contracte pel compliment del seu termini de durada.
- Les reclamacions per la manca de pagament de la renda independentment de la quantitat que es reclami.
Excepcionalment, l'arrendador pot exercir conjuntament en el mateix judici verbal l'acció de desnonament i la de reclamació de rendes, independentment de la quantitat que es reclami.
S'ha de tenir en compte que els judicis de desnonament per falta de pagament de les rendes o quantitats assimilades s'arxivaran si abans de la vista, l'inquilí paga al propietari o consigna notarialment o al jutjat o tribunal, l'import de les quantitats que es reclamen a la demanda i les que deu fins aquell moment. Amb aquest pagament s'atura o s'enerva l'acció de desnonament.
Sin embargo, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta por escrito fehaciente (esto es, quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del mismo, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax? etc.) con 1 mes de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.
III. CLÀUSULA ARBITRAL
Finalment, i atès que la Llei preveu en diferents ocasions que les parts poden pactar el sotmetiment dels litigis als Tribunals arbitrals, i els indubtables avantatges que aquesta elecció suposaria per a la resolució dels diferents conflictes que poguessin sorgir en la matèria, els recomanem la inclusió en els seus contractes de la clàusula de la Càram
"Les parts intervinents acorden que tot litigi, discrepància, qüestió o reclamació resultants de l'execució o interpretació del present contracte o relacionats amb ell, directament o indirectament, es resoldran definitivament mitjançant arbitratge en el marc de la Cort d'Arbitratge de la Cambra de Comerç i Indústria de Càceres a què s'encomana l'administració de l'arbitre."
Igualment les parts fan constar expressament el seu compromís de complir el laude arbitral que es dicti”.
IV. ASPECTES FISCALS DE L'ARRENDAMENT
1. IMPOST SOBRE LA RENDA DE LES PERSONES FÍSIQUES
a) Arrendador: Les quantitats que rep en concepte de rendes són ingressos íntegres del capital immobiliari, llevat que l'arrendament formi part d'una activitat empresarial i en aquest cas serien rendiments d'aquesta activitat. Podeu deduir les despeses necessàries per a la seva obtenció.
b) Arrendatari: El tractament fiscal de les rendes pagades per l'arrendatari dependrà del règim de determinació de rendiments a què estigui subjecte:
- Si està acollit al règim d'estimació directa: la renda serà despesa fiscalment deduïble per tractar-se d'una despesa comptable. També serà despesa en cas d'estar subjecte al règim d'estimació objectiva per coeficients.
- Per contra, si està acollit al règim d'estimació objectiva per signes, índexs o mòduls, en no considerar aquest sistema ingressos ni despeses, la renda pagada no té transcendència fiscal.
c) Retencions a compte IRPF
En primer lloc, cal recalcar, que és l'arrendatari l'obligat a efectuar la retenció del 19% ia ingressar-ne la quantitat (trimestralment a través del model 115 i el resum anual amb el model 180).
A partir del darrer RDL 20/2011 de mesures urgents en matèria pressupostària, tributària i financera per a la correcció del dèficit públic, el tipus de rentenció, a partir del gener del 2012, passa del 19% al 21 %.
2. IMPOST SOBRE SOCIETATS
a) Arrendador: La renda cobrada per la societat arrendadora formarà part dels seus ingressos com qualsevol altre rendiment, i podrà, igual que el cas de l'IRPF, deduir-se les despeses necessàries per obtenir-la.
b) Arrendatari: Igual que en el cas de l'empresari individual en estimació directa, les quantitats pagades en concepte de renda per la societat arrendatària són despesa fiscalment deduïble per ser despesa comptable.
3. IMPOST SOBRE EL VALOR AFEGIT
Està subjecte a IVA l'arrendament de locals de negoci i els arrendaments d'un únic immoble destinat a habitatge i local de negoci, constituint la base imposable l'import total de la contraprestació (renda + quantitats assimilades i accessòries), i el tipus impositiu és el 21%. (Tipus general).
a) Arrendador: És subjecte passiu de l'impost, l'ha de repercutir a l'arrendatari i ingressar-lo a Hisenda. Es poden deduir els IVA que hagi suportat com a conseqüència d'inversions o despeses que hagi efectuat al local.
b) Arrendatari: Dependrà del règim d'IVA a què estigui subjecte:
- Si està en règim ordinari, les quotes suportades seran deduïbles íntegrament en realitzar la seva declaració per l'impost, llevat que desenvolupi una activitat exempta.
- Si està en règim simplificat o en el del càrrec d'equivalència no es pot rescabalar de la quota pagada a l'arrendador, ja que en aquests règims no es permeten deduccions.
Per tant l'arrendador emetrà una factura en què constaran els conceptes següents:
BASE IMPOSABLE
(-) 19% DE RETENCIONS (sobre la Base)
(+) 21% D'IVA (sobre la Base)
4. DECLARACIÓ OPERACIONS AMB TERCERS (model 347)
a) Arrendador: En no subministrar informació tributària, estan obligats a incloure les seves operacions de lloguers que superin els 3.005,06 euros al model 347, encara que els arrendaments estiguin subjectes a retenció.
b) Arrendatari: En realitzar la consignació de les quantitats retingudes al model 180, no té perquè ampliar la informació que ja ha subministrat i per tant no té obligació de consignar al model 347 els registres de les quantitats pagades per lloguers.
Factors a tindre en compte en el contracte d'arrendament (14)