Factors a tindre en compte en el contracte d'arrendament

DESCARREGAR QUADERN EN FORMAT PDF

En la regulació dels arrendaments de locals de negocis, la Llei d'Arrendaments Urbans, opta per deixar al lliure pacte de les parts tots els elements del contracte. Per això s'hauran de pactar totes aquelles qüestions que li poden interessar, i només a falta de pacte s'aplicaran les previsions legals.

I. ELEMENTS A TINDRE EN COMPTE En PACTAR UN CONTRACTE D'ARRENDAMENT DE LOCAL DE NEGOCIS.

1. FORMALITZACIÓ
Encara que la Llei admet els contractes verbals, qualsevol de les parts pot obligar l'altra a fer el contracte per escrit, forma aquesta que és la recomanable en tot cas.

No és necessari que seguisca forçosament un model concret, basta que totes dues parts manifesten per escrit els acords que aconseguisquen sobre aquest tema. Encara així, i per a facilitar aquesta labor, existeix un “contracte-tipus” de venda en estancs amb l'adquisició dels quals es liquida l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

El contracte també pot realitzar-se en escriptura pública celebrada davant notari i ser inscrit en el Registre de la Propietat.

2. L'ARRENDADOR
Pot pactar-se què ocorrerà en cas que el seu arrendador procedira a l'alienació de la finca arrendada ( per ex, pactar per a tal suposat que l'arrendatari deixarà lliure el local a canvi o no d'una indemnització ) . Si. no es pacta res sobre aquest tema, i com a regla general, la Llei preveu que l'adquirent de la finca queda subrogat en les obligacions de l'arrendador, ocupant per tant la posició d'aquest.

3. L'ARRENDATARI
Convé que figuren en el contracte d'arrendament els titulars de l'activitat que allí s'exercirà. Si té pensat constituir un persona jurídica ( societat anònima, limitada, cooperativa...etc.), serà bo preveure què ocorrerà en casos de fusió, escissió o transformació de la Societat arrendatària ja que si no es pacta una altra cosa, la Llei considera que en encara que en aquests casos no es *reputará, l'arrendador podrà elevar la renda el 20%.

4. DESTINACIÓ DEL LOCAL
És freqüent pactar que el local arrendat es destinarà a l'una o l'altra activitat. Ha de tindre en compte que una concreció excessiva podrà tindre conseqüències si posteriorment canvia la seua activitat o traspassa o subarrenda el local. Per tal motiu, és convenient limitar els condicionaments sobre la destinació del local, per a aconseguir una major llibertat tant per a la realització de la seua activitat econòmica com a l'hora d'aconseguir una cessió o un traspàs o subarrendament del seu negoci.

5. DURADA
Haurà de pactar en tot cas el termini de durada de l'arrendament. Per a aquest tipus de contractes no existeixen terminis legals mínims ni màxims. Si no ho fa, s'entendrà celebrat per un any.

En aquest sentit, ha de recordar que el termini convingut obliga totes dues parts a respectar-lo i complir-lo pel que, en previsió que els resultats de la seua activitat no siguen els esperats, li convindrà pactar la possibilitat de rescindir el contracte, abans del termini estipulat per a la seua finalització. En aquest aspecte, és freqüent condicionar-lo a la necessitat d'un preavís de determinat nombre de mesos o oferir a l'arrendador una compensació si s'exercita la rescissió abans del termini fixat.

Si a la data de venciment del contracte cap de les parts li comunica a l'altra, per escrit i amb almenys un mes d'antelació, el seu desig de no renovar-lo, el contracte s'anirà prorrogant anualment fins que alguna d'elles decidisca posar-lo fi.

6. RENDA
La quantitat que pagarà per l'arrendament serà la que lliurement pacten les parts sense que existisca cap condicionament legal en tal sentit. El normal serà que es pacte la renda per mesos o per anys.

El pagament s'efectuarà en el lloc i pel procediment que Vosté establisca. Si no diuen res haurà de realitzar-se en el domicili de l'obligat al pagament (és a dir, arrendatari) En cap cas l'arrendador podrà exigir el pagament anticipat de més d'1 mensualitat de renda.

L'arrendador queda obligat a fer lliurament a l'inquilí del rebut acreditatiu del pagament, que haurà de contindre els diferents conceptes que integren la totalitat del pagament. Si no ho fera, ha d'aconseguir la forma per a deixar constància del mateix (girs telegràfics, ingressos bancaris, consignacions...,etc.) tenint en compte que seran de compte de l'arrendador totes les despeses que això li origine.

7. ACTUALITZACIÓ DE LA RENDA
Quan l'arrendament es pacta per més d'un any les parts podran estipular una actualització de les rendes, i la manera i temps en què aquesta s'efectuarà.

Normalment es pactarà l'actualització de la renda durant el termini de durada de l'arrendament sobre la base de l'increment de l'IPC anual, (per ser l'índex general i per tant de major acceptació) efectuant-se la pujada en la data que es complisca cada any de vigència del contracte, prèvia notificació de l'arrendador, expressant el percentatge de variació a aplicar degudament justificat. Qualsevol altre índex que puga utilitzar-se ha de ser objecte d'especial cuidat perquè molts d'ells donen lloc a increments anuals importants.

La renda actualitzada serà exigible a partir del mes següent a aquell en el qual el propietari comunique a l'arrendatari l'import de l'actualització.

8. VENDA DEL LOCAL: DRET D'ADQUISICIÓ PREFERENT
Si el propietari d'un local llogat desitja vendre'l, està obligat legalment a oferir-li'l en venda a l'arrendatari en primer lloc, indicant-li el preu i la resta de les condicions.

L'inquilí, per part seua, disposarà sobre el mateix d'un dret d'adquisició preferent o de tanteig i comptarà amb un termini de 30 dies per a optar per la compra.

Si el propietari no fa l'oferiment del local a l'arrendatari, l'embene per un preu inferior al comunicat, o incompleix qualsevol dels requisits, l'inquilí podrà impugnar la venda i adquirir el local en les mateixes condicions en les quals el propietari el va transmetre a un tercer; a aquest dret se'l denomina dret de retracte i l'inquilí podrà exercitar-lo en un termini de 30 dies des que se li notifique la venda del local.

L'inquilí no disposarà dels drets de tanteig i retracte quan el local arrendat es venga de forma conjunta amb els restants locals o habitatges propietat de l'arrendador que formen part d'un mateix immoble, ni tampoc quan els diferents propietaris d'un immoble embenen a un mateix comprador la totalitat dels pisos i locals que componen el mateix.

Per part seua, la persona que compra un local que es troba arrendat, adquireix igualment els mateixos drets i obligacions que tenia l'arrendador, per la qual cosa està obligada a respectar les condicions del contracte d'arrendament fins que aquest s'extingisca.

És molt freqüent en la pràctica, la inclusió d'una clàusula en el contracte en virtut de la qual l'arrendatari renuncia expressament a aquests drets. Aquesta clàusula serà vàlida si el contracte d'arrendament s'ha pactat per una durada superior als 5 anys.

9. OBRES
Una font constant de problemes en els contractes d'arrendament sol plantejar-se en relació amb les obres: quins pot o no pot fer l'inquilí, qui ha d'abonar-les, quines obres ha de realitzar el propietari de forma obligatòria, si té dret o no a incrementar la renda… etc.

Convindrà pactar si s'autoritza, es prohibeix o s'obliga l'arrendatari a realitzar obres en el local, o bé quin tipus d'obres pot dur a terme i quins no, així com si se li imposa un termini o no per a realitzar-les

Per a solucionar totes aquestes qüestions ha de distingir-se, en primer lloc, entre dos tipus d'obres: les necessàries o de conservació i les millores.

Les obres de conservació

El propietari està obligat a realitzar totes aquelles reparacions que siguen necessàries per a conservar el local i puga ser utilitzat normalment per l'inquilí, llevat que la deterioració l'haja causat aquest o el local haja quedat destruït per causes de les quals no és responsable el propietari (incendi, inundació, terratrémol…) L'arrendador no tindrà dret a elevar la renda en aquests supòsits.

Per part seua, l'inquilí haurà d'abonar les xicotetes reparacions que exigisca el desgast derivat de l'ús ordinari del local.

Si la realització de les obres de conservació de l'immoble no pot retardar-se fins que concloga el contracte d'arrendament, l'arrendatari haurà de tolerar-les; si es prolonguen durant més de 20 dies, l'inquilí tindrà dret al fet que la renda es disminuïsca proporcionalment a la part del local que no pot utilitzar a causa d'aquestes.

Quan les obres hagen de realitzar-se de forma urgent per a evitar danys greus i immediats, podrà efectuar-les l'inquilí (sempre que li ho comunique al propietari) i tindrà dret al fet que aquest li restituïsca el seu import.

Finalment, si les obres de conservació han sigut ordenades per l'autoritat competent i la seua realització no permet utilitzar el local, l'arrendatari podrà optar per suspendre o extingir el contracte sense dret a percebre cap mena d'indemnització. La suspensió del contracte implica que tant el termini de durada del contracte com l'obligació de pagar la renda, es detenen fins a la fi de les obres.
Les obres de millora

Les obres de millora són aquelles que afecten la higiene, salubritat i comoditat de local i dels quals ho utilitzen.

Si la realització de les obres de millora no pot retardar-se fins que concloga el contracte d'arrendament, l'arrendatari ha de tolerar-les com en el cas de les obres de conservació; si es prolonguen durant més de 20 dies, l'inquilí també té dret al fet que la renda es disminuïsca proporcionalment a la part del local que no puga utilitzar a causa d'aquestes.

En aquests casos, el propietari ha de notificar a l'inquilí amb almenys 3 mesos d'antelació, l'objecte de les obres, el seu començament, durada i cost previsible.

Una vegada rebuda aquesta comunicació, l'arrendatari podrà desistir del contracte en el termini d'1 mes, llevat que aquestes obres a penes afecten el local. Si l'arrendatari opta per desistir del contracte, aquest finalitzarà en el termini de 2 mesos sense que en aquest temps puguen iniciar-se les obres.

Si l'inquilí decideix suportar les obres tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part del local que no puga utilitzar, així com a una indemnització per les despeses que les obres l'obliguen a realitzar.

Per part seua, l'arrendatari no pot realitzar sense el consentiment de l'arrendador (expressat per escrit), obres que modifiquen la configuració del local o provoquen una disminució de la seua estabilitat o seguretat. En tots dos casos el propietari podrà exigir que l'arrendatari repose el local al seu estat original.

La realització d'obres de millora pel propietari, una vegada transcorreguts 5 anys de vigència del contracte, donaran dret al mateix a incrementar la renda, llevat que les parts hagen pactat el contrari. L'increment no podrà excedir del 20% de la renda vigent.

10. CESSIÓ DEL CONTRACTE I SUBARRENDAMENT
La cessió del contracte és la transmissió que realitza l'arrendatari dels drets i deures que comporta el seu contracte d'arrendament a una tercera persona, mentre que el subarrendament és el “arrendament” que realitza l'inquilí de tot o part del local que ell utilitza.

Si les parts no pactaren res sobre aquest tema, l'arrendatari podrà subarrendar el local o cedir el contracte sense necessitat de consentiment de l'arrendador. A canvi, aquest té dret a una elevació de la renda del 10% en cas de subarrendament parcial, o del 20% en cas de cessió o subarrendament total. En tot cas, hauran de notificar-se fefaentment a l'arrendador en el termini d'un mes des que es produïsquen i és convenient que ho faça per qualsevol mitjà que li permeta acreditar que l'ha remés i la seua recepció, per exemple, per burofax, per carta notarial… etc.

11. LA SUBROGACIÓ EN EL CONTRACTE D'ARRENDAMENT
La subrogació és la substitució d'una persona per una altra dins del contracte d'arrendament de manera que el que se subroga adquireix tots els drets i deures que posseïa el seu anterior titular.
Les subrogacions poden donar-se tant en la persona del propietari o arrendador com en la de l'inquilí i implica un canvi en la titularitat del contracte d'arrendament a diferència del que ocorre en els casos de cessió o subarrendament:

• En la persona del propietari: Es produeix en aquells casos en els quals, per exemple, l'arrendador embene a una tercera persona el local arrendat. En aquests supòsits, el comprador està obligat a respectar íntegrament les condicions del contracte d'arrendament que romandrà en vigor fins que s'esgote el seu període de durada.
•  En la persona de l'inquilí: La situació més destacada és la seua defunció assenyalant sobre aquest tema que no implica l'extinció del contracte d'arrendament.

Així l'hereu o legatari que continue en l'exercici de l'activitat comercial pot subrogar-se en els drets i obligacions de l'arrendatari mort fins a l'extinció del contracte. Aquesta situació no dóna dret a l'arrendador a incrementar la renda.

La subrogació ha de comunicar-se per escrit al propietari en el termini de 2 mesos des de la defunció de l'arrendatari.

12. MORT DE L'ARRENDATARI
En cas de defunció de l'arrendatari, l'hereu o legatari que continue l'activitat podrà subrogar-se en els drets i obligacions d'aquell en el contracte. La subrogació haurà de notificar-se per escrit a l'arrendador dins dels dos mesos següents a la defunció.

13. FINALITZACIÓ DEL CONTRACTE
Transcorregut el termini estipulat, el contracte finalitzarà, llevat que s'haguera pactat una altra cosa. Per a aquest cas, i excepte renúncia o pacte diferent, la Llei preveu que l'extinció del contracte donarà dret a l'arrendatari a rebre una indemnització de l'arrendador sempre que:

• En aquest local s'haja exercit una activitat comercial en els últims cinc anys.
• L'arrendatari, quatre mesos abans de l'expiració del termini, haja manifestat a l'arrendador la seua voluntat de renovar el contracte per un mínim de cinc anys més i per una renda de mercat. Aquesta renda es determinarà de mutu acord per les parts o per àrbitre designat per elles.
• L'arrendador o un tercer exercisquen en el local dins dels sis mesos següents a la finalització de l'arrendament, una activitat igual o afí a la qual desenvolupava l'arrendatari (apta per a aprofitar la clientela captada per l'arrendatari).
• Aquesta indemnització variarà:
• Si l'arrendatari dins dels sis mesos següents a la finalització del contracte inicia de nou la seua activitat en la mateixa localitat, la indemnització comprén les despeses de trasllat i els perjudicis per la pèrdua de clientela.
• Si no inicia cap activitat o es dedica a activitat diferent, i l'arrendador o un tercer desenvolupen en el local activitat igual o afí, la indemnització serà una mensualitat per any de durada del contracte (màxim díhuit mensualitats).
• En cas de desacord sobre la quantia de la indemnització es fixarà per un àrbitre designat per les parts.

14. L'EXTINCIÓ DEL CONTRACTE D'ARRENDAMENT
La primera de les causes d'extinció del contracte d'arrendament és el *transcursodel període de temps; en segon lloc, tant el propietari com l'inquilí podran sol·licitar la resolució del contracte d'arrendament en aquells casos en els quals no complisquen les seues respectives obligacions. Així:

El propietari podrà resoldre el contracte si l'inquilí:

• No paga la renda o la fiança.
• Subarrenda o cedeix a un tercer el local i no el comunica al propietari.
• Causa danys en el local intencionadament o realitza obres sense consentiment del propietari.
• Realitza en el local activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.

Per part seua, l'inquilí podrà resoldre el contracte si el propietari:

• No realitza les reparacions necessàries per a conservar el local en les condicions necessàries perquè puga ser utilitzat.
• Li pertorba en la utilització del local.

En últim lloc, el contracte d'arrendament també podrà extingir-se en els casos en els quals es perda la finca per alguna causa de la qual no siga responsable l'arrendador i per la declaració de ruïna realitzada per l'administració competent

15. FIANÇA
La fiança és una garantia pels possibles danys i desperfectes que l'inquilí cause en el local (i que no deriven d'un ús habitual o corrent)

És obligatòria l'exigència i prestació de fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a dues mensualitats de renda que garanteix el compliment de les seues obligacions per l'arrendatari. Durant els cinc primers anys no caldrà actualitzar-la. Quan el termini pactat excedisca de cinc anys, l'actualització de la fiança es regirà pels pactes per les parts. Mancant pacte específic es presumirà que es va pactar la mateixa manera d'actualització per a la fiança que el pactat per a la renda. A més pot pactar es qualsevol altre tipus de garantia addicional.

L'import de la fiança s'ha de retornar íntegrament a l'inquilí quan finalitze el contracte sempre que entregue el local al propietari en perfecte estat. Si els desperfectes al·ludits es produeixen, de l'import entregat en concepte de fiança es descomptaran les despeses de la seua reparació.
La fiança no pot destinar-se al pagament de mensualitats de renda.

Si la fiança no es retorna quan finalitze el contracte, l'inquilí podrà reclamar no solament la devolució del seu import sinó també el dels interessos que haja generat.

Finalment, la fiança podrà ser actualitzada com en el cas de la renda, una vegada transcorreguts els 5 primers anys de durada del contracte.

II. ASPECTES PROCESALES

En principi, tots els litigis judicials que puguen plantejar-se respecte a qüestions relacionades amb el contracte de lloguer (la seua durada, l'increment de la renda o de les quantitats assimilades… etc.) es tramiten en el procediment civil ordinari, a excepció d'aquells que es detallen a continuació i que es tramitaran pel judici verbal:

•     En els quals se sol·licite el desnonament (l'expulsió de l'inquilí de l'immoble propietat de l'arrendatari) per falta de pagament de les rendes.
•     En els quals sol·licite l'extinció del contracte pel compliment del seu termini de durada.
•     Les reclamacions per la falta de pagament de la renda independentment de la quantitat que es reclame.

Excepcionalment, l'arrendador podrà exercir conjuntament en el mateix judici verbal l'acció de desnonament i la de reclamació de rendes, amb independència de la quantitat que es reclame.

Ha de tindre's en compte que els judicis de desnonament per falta de pagament de les rendes o quantitats assimilades s'arxivaran si abans de la vista, l'inquilí paga al propietari o consigna notarialment o en el jutjat o tribunal, l'import de les quantitats que es reclamen en la demanda i les que dega fins a aqueix moment. Amb aquest pagament es deté o enerva l'acció de desnonament.

No obstant això, l'inquilí no tindrà l'oportunitat d'enervar l'acció de desnonament si ja haguera fet ús d'aquesta possibilitat anteriorment o si el propietari li haguera sol·licitat el pagament de la renda per escrit fefaent (això és, quedant constància de la data de recepció i del contingut d'aquest, per exemple mitjançant requeriment notarial, per burofax… etc.) amb 1 mes d'antelació a la data de la presentació de la demanda.

III. CLÀUSULA ARBITRAL

Finalment, i atés que la Llei preveu en diferents ocasions que les parts poden pactar la submissió dels litigis als Tribunals arbitrals, i els indubtables avantatges que aquesta elecció suposaria per a la resolució dels diferents conflictes que

Factors a tindre en compte en el contracte d'arrendament (14)